Уходящий год показал сильный рост ипотеки в России, но рост ставок ЦБ РФ будет оказывать негативное влияние на этот процесс. Аналитики, принявшие участие в онлайн-конференции «Российский рынок и рубль в 2021 году — новые максимумы и горизонты» на сайте Finam.ru обсудили, каковы перспективы акции девелоперов и высказали свое мнение относительно перспектив девелоперов.

Антон Затолокин, начальник управления анализа рынков «Открытие Инвестиции», сохраняет положительный взгляд на сектор. Продолжения взрывного роста как в 2021 году не планируется, но в базовом прогнозе инфляция начнет замедляться во втором полугодии 2022, что даст ЦБ возможность перейти к более мягкой монетарной политике. «Это должно улучшить динамику ипотечного рынка и придать импульс финансовым результатам девелоперов. Кроме того, компании могут расти за счёт экспансии в регионы и роста объемов строительства там. Мы рекомендуем к покупке акции ПИК с целевой ценой 1470 рублей и акции ГК „Самолет“ с целевой ценой 6301 рубля», — прокомментировал эксперт.

Умеренно позитивный прогноз по сектору дает Наталия Малых, руководитель отдела анализа акций ФГ «ФИНАМ»,

( Читать дальше )

Наступающий 2022 год сулит девелоперам больше трудностей, чем предыдущий «урожайный» год, когда ставки по ипотеке находились на исторических минимумах, а спрос значительно превышал предложение. В 2022 ипотека подорожает, что охладит спрос. Мы не ожидаем больших проблем в жилищном строительстве. Напротив, перегретый рынок станет более сбалансированным. В прошлом году цены на жилье показали значительный рост, но при этом столь же сильно увеличилась себестоимость строительства, подорожали стройматериалы и земельные участки, поэтому цены в 2022 вряд ли пойдут на спад. Из-за роста расходов на повышенную маржу девелоперы тоже могут не рассчитывать. У каждой из публичных компаний девелоперов своя бизнес-модель и стратегия, свой портфель жилищных проектов, и поэтому их акции двигаются и оцениваются инвесторами по-разному. Нашим фаворитом по-прежнему остается Группа ПИК.

Конъюнктура рынка и цены. Мы ожидаем, что спрос на квартиры в 2022 будет ниже вследствие роста ставок по ипотечным кредитам. В частности, последняя опубликованная статистика по ипотечным сделкам в Москве за октябрь 2021 показала снижение спроса на 12% г/г. В то же время резкого обвала спроса мы тоже не ожидаем, он просто должен вернуться к более менее сбалансированному уровню. По-прежнему поддержку спросу будут оказывать обновленная программа господдержки ипотеки для молодых семей с одним ребенком и рост располагаемых доходов россиян. В 2021 цены на недвижимость выросли на 25% г/г, и мы не видим фундаментальных причин для их снижения в 2022 по следующим причинам: а) предложение жилья не растет, а в ряде крупных городов даже остается ограниченным; б) застройщики предпочитают не снижать цены, а субсидировать ипотечные ставки за свой счет, поэтому ипотечная ставка во многих проектах в сегменте первичного жилья держится ниже 7-8%; в) себестоимость строительства в 2021 подскочила на 30-70% г/г, и мы не ожидаем ее существенного снижения в 2022.
           

( Читать дальше )

Текущая отрицательная динамика в котировках публичных российских застройщиков в большей степени связана с негативным фоном на фондовом рынке России в целом, нежели с кризисом отрасли в Китае. Помимо этого, на рынке первичной недвижимости России наблюдается замедление роста цен на фоне сокращения потребительского спроса и роста предложения.

Таким образом, сложившийся на рынке недвижимости позитив был в большей степени отыгран в акциях девелоперов, после чего логично последовала коррекция. Мы не ожидаем, что коррекция затянется, поскольку публичные застройщики являются и ключевыми игроками российского рынка недвижимости, который динамично развивается. По нашим оценкам, в первой половине 2022 года появятся новые драйверы роста для акций упомянутых застройщиков.

Пырьева Наталия
ФГ «Финам»

Лидирующие позиции компании на рынке недвижимости России, амбициозные планы по расширению географии присутствия, а также внедрению высокотехнологичных сервисов в бизнес-структуру позволят компании в среднесрочной перспективе сохранять преимущество перед остальными публичными застройщиками. Тем не менее, мы полагаем, что потенциал роста акций ПИК в среднесрочной перспективе ограничен.

В связи с этим мы рекомендуем «Держать» акции ПИК с целевой ценой 1103,2 руб. на 12 мес., что предполагает потенциал роста на 2,6% от текущего ценового уровня.

ПИК — крупнейший российский девелопер, который стремительно развивается и становится высокотехнологичной компанией. Земельный банк компании составляет порядка 21,5 млн кв. м. Компания реализует девелоперские проекты в 14 регионах страны, а в 2021 году запустила свой первый зарубежный проект на Филиппинах.


( Читать дальше )

На первичном рынке недвижимости Москвы в октябре усилился профицит, что отражается в росте количества квартир в продаже. Застройщики увеличивают предложение на фоне сильной ценовой конъюнктуры. Ожидаем, что профицит на рынке жилья в Москве сохранится до конца 2021 года, что будет способствовать стабилизации цен на квартиры.

В Москве в октябре на первичном рынке недвижимости в массовом сегменте количество лотов в продаже выросло на 23,0% г/г и составило 15,7 тыс. шт.

Увеличение предложения произошло в том числе за счет выхода новых объектов, в частности, проекта Никольские луга в ЮЗАО компании ПИК, а также открытия дополнительных продаж в корпусах проектов, которые девелоперы вывели ранее на рынок.

Активный выход нового предложения, вероятно, связан со стремлением увеличить объем продаж в условиях благоприятной ценовой конъюнктуры.

Застройщики также продолжают делать акцент на компактном жилье, которое более доступно потенциальным покупателям, для поддержания продаж и цен. Средний размер лота, выставленного на продажу в массовом сегменте, в октябре уменьшился на 12,8% г/г, до 48,9 кв. м.

Ожидаем, что профицит на рынке жилья в Москве будет сохраняться до конца 2021 года, а доля компактного жилья продолжит увеличиваться, что приведет к стабилизации цен на квартиры.

Лящук Владимир
«Промсвязьбанк»

ПИК станет fee-девелопером проектов девелоперской компании «Инград». Компании заключили соглашение о fee-девелопменте нескольких текущих проектов Инграда на строительство и реализацию более 1 млн кв. м недвижимости. Первым общим проектом станет жилой квартал в Румянцево.

Эффект на компанию. Ранее, в апреле, Ведомости сообщали, что стороны обсуждают такую возможность. Рентабельность по EBITDA ПИКа по проектам fee-development составляет 15-20%, что лишь немного ниже рентабельности собственных проектов компании.

Инград – девятый по размеру застройщик жилья в России. По данным ДОМ.РФ, в настоящий момент компания возводит 1 091 тыс. кв. м жилой недвижимости, что соответствует 1,1% от общего объема текущего строительства многоквартирного жилья в стране. Для сравнения, ПИК сейчас возводит жилье в объеме 5 783 тыс. кв. м, что соответствует 5,9% от общего объема возводимого в стране жилья.

В нашей обновленной финансовой модели по компании мы прогнозируем, что вклад fee-development возрастет до 15% от консолидированной выручки Группы ПИК. При этом совокупная выручка от бизнеса fee-development в следующие пять лет составит 463 млрд руб. Таким образом, только проекты Инграда могут дать до 40% от наших текущих прогнозов по выручке этого направления.

( Читать дальше )

В последнее время много вопросов приходит по компании «ПИК». Особенно после недавнего интересного интервью с вице-президентом компании. Мы решили тезисно сформулировать наши основные триггеры по крупнейшему российскому девелоперу.

1. Сильные операционные результаты. Недавно ПИК опубликовал эти данные, некоторые пойнты были весьма любопытными. Так, реализация недвижимости выросла на 41% год к году, а общий рост денежных поступлений увеличился на 50%.

2. Развитие онлайн-сервисов. В общей структуре продаж ПИКа растет роль онлайн-платформы «Кварта», которая сфокусирована на вторичном рынке. За 9 месяцев текущего года продажи в этом сегменте составили около 8 млрд руб.

3. Высокие ожидания по финансам на 2021 г. Так, в соответствии с консенсус-прогнозом Bloomberg, выручка компании может вырасти на 31% до $7 млрд, EBITDA — на 32% до $1,6 млрд, а чистая прибыль — на 13% до $1,3 млрд.

4. Долговая нагрузка в норме. Несмотря на рост совокупных финансовых обязательств, долговую нагрузку ПИКа можно охарактеризовать как умеренную. Так, на сегодняшний день отношение чистого долга к EBITDA составляет менее 2,0х.

( Читать дальше )

ГК ПИК представила хорошие операционные результаты за 3К21    

В 3К21 общий объем реализации недвижимости с учетом показателей бизнес-направления fee-development снизился на 1.5% г/г до 606 тыс. кв. м, однако в стоимостном выражении вырос на 19% до 105 млрд руб. за счет роста цен на 21%. Продажи недвижимости в целом по Москве в 3К21 показали рост на 11.7% г/г до 381 тыс. кв. м, в стоимостном выражении — на 30% до 77.4 млрд руб. В Московской области продажи недвижимости сократились на 27% г/г до 147 тыс. кв. м, в стоимостном выражении — на 13.8% до 20.5 млрд руб. В других регионах объем реализации недвижимости увеличился на 8% до 78 тыс. кв. м, а в стоимостном выражении — на 39% до 8 млрд руб. Общие денежные поступления выросли на 33% г/г и составили 116 млрд руб. Доля ипотечных сделок в общих продажах за 9М21 достигла 77%. Компания также начинает раскрытие показателей своей платформы KVARTA. В целом, продажи на вторичном рынке жилья при помощи платформы составили 7.7 млрд руб. за 9М21 (44 тыс. кв. м).

Рост продаж ПИК в 3К21 ожидаемо замедлился из-за эффекта высокой базы и снижения спроса вследствие изменений в программе льготной ипотеки, в то время как бизнес fee-девелопмент показал значительный рост (+31% г/г). В стоимостном выражении ГК ПИК продолжает демонстрировать уверенно положительную динамику на фоне роста цен на жилье. В целом, представленные результаты соответствуют нашим ожиданиям, и мы подтверждаем позитивный взгляд на акции компании.

Атон

Акции ПИК были волатильны после SPO 4,3% акций 29 сентября-1октбяря. Мы считаем, что давление на акции компании после сделки неоправданно, учитывая по-прежнему сильные фундаментальные показатели рынка недвижимости и тот факт, что ПИК является одним из главных бенефициаров рынка недвижимости.

Компанию отличают значительные перспективы роста бизнеса, эффективность, комфортный уровень долга и новые проекты, потенциально меняющие правила игры на рынке недвижимости. Операционные результаты за 3К21 (14 октября) и потенциальное включение акций в индекс MSCI Russia – таковы главные краткосрочные катализаторы роста ПИК.

Кипнис Евгений
«Альфа-Банк»

Акции Группы ПИК продолжают падать во вторник. Безусловно, продолжающееся снижение в бумагах компании связано с SPO, в рамках которого компания разместила 28,5 млн акций и привлекала более 36 млрд руб.

Тем не менее, это скорее стихийная распродажа, не носящая фундаментального обоснования. При этом в долгосрочной перспективе проведение SPO будет способствовать росту привлекательности акций не только за счет увеличения free-float и ликвидности, но и благодаря расширению бизнеса – в том числе, менеджмент компании намерен направить часть средств на развитие подразделения Units, занимающегося производством модулей для быстровозводимых зданий.

Пырьева Наталия
ФГ «Финам»

Однако мы не рекомендуем принимать решение о покупке акций компании, пока сохраняется повышенная волатильность в котировках.